【住宅建设用地使用权续期法律制度,是关乎公民私有财产权利和政府威望与信誉的重大物权法律课题,有必要在民法典编纂过程中进行充分讨论】

1月9日,最高检发布了《关于充分履行检察职能加强产权司法保护的意见》,就加强产权检察司法保护提出明确要求。这是《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(以下简称《意见》)发布后,相关部门的又一重要落实措施。产权保护正在得到越来越有力的支撑。

在产权保护中,与大众利益最密切相关的,当属土地使用权到期后续期的法律安排问题。《意见》提出,要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排。从《意见》提出“加快推进民法典编纂工作”,到中央经济工作会议第一次提出“抓紧编纂民法典”,作为法律服务工作者,深切感到通过编纂民法典来稳定人民群众预期的紧迫性越来越高。随着民法典编纂进程的提速,如果能在民法典中彻底解决这一问题或者确立解决问题的基本原则,将及时、有力地回应社会关切,使人民群众看到国家加大私有产权保护力度的决心,有利于稳定人民群众的预期和信心。

民法典的编纂工作不仅包括民法总则的制定,而且还包括物权、合同等相关法律制度的修订和整合。住宅建设用地使用权续期法律制度,是关乎公民私有财产权利和政府威望与信誉的重大物权法律课题,有必要在民法典编纂过程中进行充分讨论,作出原则性规定,为形成具体解决办法指明方向。通过立法的形式,解决处理住宅建设用地使用权续期时无法可依的突出问题,有利于树立法律权威,构建私有产权保护的长效机制。民法典作为一部关于保护私人权利的基本法律,以民法典编纂为契机,既是着眼长远的法律安排,也是着力当下的现实选择。

“有恒产者有恒心”,目前,我国城市居民已经拥有房屋的所有权,但房屋所在建设用地使用权期限以及是否收费的问题如果没有解决,这个恒产还是不完全、不彻底的恒产。同时,我们判断城镇土地国有化的土地制度将在相当长的一段时期内继续在我国施行,如何协调好人民群众对恒产的诉求和维护国家根本土地制度之间的关系,需要包括律师在内的法律服务工作者积极建言献策。笔者认为,应当坚持让利于民,妥善解决住宅建设用地使用权续期中的利益分配问题。《意见》将研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排放在健全增加城乡居民财产性收入的各项制度中进行论述,已经明确传达了解决这一问题应当遵循的基本思路。住宅建设用地使用权续期的法律安排,应当以人民群众利益为出发点和落脚点,尽可能减轻人民群众的支出和负担。

关于续期之后是否收费?如果收费,该如何收费等问题,可以通过法律解释或者其他适当的方式作出规定。即使收费,也应考虑中国国情,在平衡政府利益和人民群众利益的基础上,收取合理的土地使用费。笔者认为,我国房屋和土地所有权分离以及土地使用权存在期限的法律制度,与英国租赁产权制度有相似之处,在续期的收费问题上可以借鉴英国租赁产权的有益经验,即房屋所有权人以契约方式向国家租借土地使用权,每年象征性地交纳一定租金,并明确租金的标准。这样不仅保证了房屋产权的延续性,而且延续的费用控制在合理范围,稳定了社会预期,有利于保障人民群众安居乐业。如果以民法典编纂为契机,将住宅建设用地使用权如何自动续期、是否收费、收费的标准进行充分讨论,形成共识,相信这一问题能够作出妥善的法律安排。