对农村流转土地的总量要有一个宏观控制，这关系到国家粮食生产安全和土地生态安全。其次，要着手筹建针对农地流转的交易中心并成立相应的中介机构。

据报道，有地方将推广农村集体建设土地入市，逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的流转模式。

这一历史性的创举极有可能给国内房地产市场带来颠覆性变革。放开农村集体建设用地向城镇流动闸门，将会全面改善目前城市商品房土地供求失衡局面，对遏制房价飙涨起到釜底抽薪的作用。

当前，随着城市化进程的加快，大批人口迅速汇集城镇，导致城镇新建商品房以及土地供给均呈“捉襟见肘”之势。农村集体建设用地入市改革的核心，在于将农村土地整合重组后，以商业流转的形式用作城镇工业用地和商业用地。而留存的农村土地在获得流转权力之后，同样能吸引社会资本投资现代农业，从而提高土地的经营效益。可以说，这一改革将起到“一箭双雕”的积极效果。

同样的影响更在于房地产市场。事实上，国内多个省市都在农村土地流转方面做过各种尝试。例如，上海曾在松江等郊县展开农村宅基地置换的多个试点。据测算，2010年上海市区面积预计将达到800平方公里，而上海全市土地面积达到6340.5平方公里。一旦农村土地流转大门打开，则意味着商品房等商业建设用地供求将发生彻底改变。比如，位于城郊的别墅房产，将随着农村集体土地大规模入市而与周边农民房并无二致，这将直接影响商品房的市场定价水平。

但农村集体建设用地入市改革还面临着现实困扰。主要症结在于，如何将“农村集体”名义下的土地权属清晰地划分到农民个体。由于“农村集体”这个概念较为抽象，由此导致集体所有土地主体在事实上是虚置的，也是以往产生责权不清、处置无度和权力寻租等各种问题的主要原因。若这一技术性问题得不到解决，则极有可能导致普通农户难以公平地享受土地流转收益，权力主导下的灰色地带将由此滋生。此外，避免开发商“囤地”冲动在农村土地流转过程中继续蔓延，也是十分重要的因素。只有“囤地”现象真正得到有效抑制，才能让农村流转土地切实体现为城市土地增量。否则，这一改革初衷将会被开发商的贪欲所扼杀。

所以，在农村集体建设用地入市改革全面推广之前，相关先行制度当尽早建立。首先，当对农村流转土地的总量有一个宏观控制，这关系到国家粮食生产安全和土地生态安全。保护耕地是第一位的，农村土地流转的探讨和尝试，都须在坚持耕地合理红线的前提下进行。其次，着手筹建针对农村建设用地流转的交易中心并成立相应的中介机构。规范的交易环境将有利于促进农村流转土地信息公开化。在专业评定的前提下，将待售地块、成交价格、交易对象等供求信息充分披露，让市场之手代替行政力量主导交易，将有利于规避在集体的名义下土地“灰色”交易等问题。此外，诸如加强对相关行政部门的审计监督、完善农村保障体系建设等一系列配套措施也十分重要。

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11月16日，国土资源部在正式对商品住宅用地进行面积设限后，正在形成2010年新的土地调控政策，这些政策将包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。据了解，之前试点的农村集体建设土地入市也将继续推广。这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。（11月22日《济南日报》）

对于国土资源部正在成形的政策，记者的分析是：这种模式在理论上能够大大增加土地的供应量，从而缓解房地产市场的供求关系，打破因刚性需求造成房价持续上涨的趋势。但笔者认为，在“农地入市”的模式中有两个问题是必须面对的，若这两个问题解决不了，社会对它的期待就可能会打折扣。

首先，农地的土地经营权归属于谁？这个问题看似简单但一直有待厘清，如果没有清晰界定，就可能出现这样的尴尬：经营权名为农民所有，但因为土地属于集体，决定权也在集体，农民在具体决策中还是会“无法表达”，只能靠边站。于是，就可能出现这样的问题：各级政府以公共需要为理由，名正言顺地用低价征用农地，然后顺理成章地以高价出售。在“农地入市”的模式中应该充分赋予农民的实际土地经营权，让他们参与整个经营的过程，并且具有实际的定价和表达权利——在一些城市被拆迁和被征用者的利益都很难得到保证的情况下，这一点显得尤为迫切和重要。

其次，“农地入市”怎样丰富了土地供应？目前房价上涨的一个重要原因，是土地政策和开发商拿地后的二次囤积和垄断。如果“农地入市”后依然被垄断性的卖地体制所收纳，依然因为房地产开发商的“二次截留”而被囤积，则“农地入市”可能起不到明显的调节房价的功能。甚至，可能出现低价的农地成为房地产开发商再次狂欢的“盛宴”。事实上，“农地入市”调节房价功能的发挥不仅指的是土地供应量上的增多，更应该指的是土地供应方式的丰富和多样，没有区别于以前的土地供应，地价是否会降下来，还真难预测。

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国土部近期正在形成2010年新的土地调控政策，之前试点的农村集体建设土地入市有望继续推广。据称，此举将有利于缓解土地供应紧张、打压居高不下的房价。（11月22日《济南日报》）此前，有关方面称，该改革鼓励有地居民实施“两分两换”工程，通过宅基地置换房产等形式，推进土地承包经营权成片流转和农户向城镇集聚。但又有消息称，村民宅基地置换后腾空出来的土地，将可用作工业用地和商业用地。（11月17日《21世纪经济报道》）

这似乎是两个不同的说法。政策究竟是什么？

浙江省农办新农村建设处负责人的解释是：在试点的浙江，在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式，参与开发经营并保障农民合法权益。随着城乡统一的建设用地市场的逐步建立，政府将对依法取得的农村集体经营性建设用地，通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

这一说法比较权威，也包含了令人期待的内容，这就是农民集体建设用地，将逐步实现与城市国有建设用地的“同权同价”。

这一制度的关键，是承认农村集体土地中也可以有一部分属于建设用地。现有的《土地管理法》尽管缺乏对土地权利的详尽界定，但也明确承认，在农民拥有所有权的乡村集体土地中，有一部分属于建设用地范畴，这包括乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等建设项目所占用之“乡（镇）村建设用地”。

不过，相关法律对农民支配这些乡村集体建设用地的权利，施加了严厉限制，地方政策的限制更加严厉，从而使之与政府在其所有的城市国有建设用地上的权利，处于不平等的状态。政府可以通过市场机制，将国有建设用地土地转让给工商业企业，而开发商开发的商品住宅也可以出售给任何人。农民却不享有支配其建设用地上的同等权利，不能利用集中起来的宅基地开发商品房。

这种做法导致严重的经济社会后果：本来属于农民的土地，只有经过政府征收环节，才能成为工商业建设用地。于是，土地用途转换过程中的巨额增值收益，基本上被政府获取。农民守着自己的土地，却不能享受土地的收益。诸多征地纠纷、冲突就是因此而起，农民无从分享城市化、工业化的好处。

解决这个问题的出路，是推动城乡土地平权化，就是让农民对其集体土地、至少是法律所确认的集体建设土地的权利，与政府对国有建设用地的权利，实现平等。为此，可以尝试以法律方式确认、登记乡村现有建设用地，农民对这些土地拥有国有建设用地的相同权利。这样，农民就可以通过提高乡村建设用地使用效率，比如以民主决策的方式，集中居住。腾退出来的土地，可以转让给开发商，也可以自行建造商品住宅，向城市居民销售。

承认、完善农民对集体建设用地的权利，既不影响政府保护耕地的国策，也让农民获得法律的平等对待，从而可以利用土地作为资本，追求富裕与乡村社会的发展。而且，随着乡村建设用地价值提高且可以兑现，农民必然倾向于节约使用乡村建设用地，从整体上提高土地的利用效率。当然，这种做法也可以打通城乡土地与房屋市场，实现两个市场的一体化。这个市场的形成本身，也可以打破国有建设用地的垄断，平抑建设用地土地价格，进而平抑商品房价格。（转自新京报，版权所有，不得转载）

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国土部近期正在形成2010年新的土地调控政策。之前试点的农村集体建设土地入市有望继续推广。此举将有利于缓解土地供应紧张，打压居高不下的房价。（《济南日报》11月22日）

笔者留意到，新一轮的土地调控政策将不仅包括“农地入市”，还将出台相关囤地处罚等措施。但值得注意的是，仅有这些并不能根本解决高地价和高房价问题，而且可能会出现不少后遗症、并发症。

农村集体建设土地一旦流入市场，变成商品房或是别墅，看似土地升值了，但与此同时农村土地也会随之流失，一些农民可能会面临与城市居民一样成为“房奴”的命运。并且，在利益的驱动以及监管不力的情况下，耕地也可能改头换面为“农村集体建设用地”，这将直接危及18亿亩基本农田这一红线。

事实上，现在一些地方基本农田保护政策几成虚设，有些部门官员未经任何审批手续，便以各种名义强行“征用”村民土地，为招商引资鸣锣开道，满足开发商土地和官员政绩需求，自己也可以从中渔利。近些年来频繁发生的土地腐败案件就是明证。

何况，按目前情况，土地供应并非不足。有数据显示，包括万科、龙湖等在内的40家全国开发商于2003年至2009年在全国12个城市获得的270块住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43％，剩余57％的土地尚未形成实际供应。而2007年的18个“地王”项目，有4个项目退地，还有7个项目处于待开发阶段。

更为重要的是，我国现行征地制度本来就存在诸如征地范围太宽，难以约束政府滥用征地权、集体土地使用权产权模糊，以及对于政府违法征地及侵害农民合法权益的行为缺乏有效制裁救济措施等缺陷。基于这些因素考虑，“农地入市”政策应缓行。

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国土部近期正在形成2010年新的土地调控政策。之前试点的农村集体建设土地入市有望继续推广。此举将有利于缓解土地供应紧张、打压居 高不下的房价。（11月22日《济南日报》）

高房价已成社会之患、百姓之痛。尽管中央采取了一系列的宏观调控措施，试图把高房价压下来，但效果并不明显。特别是今年以来，房价再次象脱了缰的野马，使“买房难、买房贵”问题进一步升级。

分析今年以来房价上涨的实际情况，由于各地地价不断攀升、“地王”频繁出现，于是，高地价推动高房价的观点也越来越趋向一致。而对高地价产生的原因，则归咎于国家的土地政策，认为是土地供应不足造成了地价的迅速上涨。因此，用“农地入市”来调控房价的观点，也被越来越多的人所接受，被各方所关注。

那么，“农地入市”能否遏制地价的快速上涨、解房价之痛，把过高的房价压下来呢？

我们知道，按照市场供求定律，供大于求，价格下降，供小于求，价格上涨。土地供应紧张，则土地价格上涨，反之，则下降。但是，近年来房价和地价的快速上涨，是否完全由土地供应所决定呢？增加土地供应，是否就能使过高的房价压不来呢？笔者认为，在现行的房地产政策和环境下，改变土地供应量，并不能从根本上解决地价、房价过高的问题。

首先，地价的快速上涨，与对囤积土地行为打击不力密不可分。一极是高喊土地供应紧张，一极则是大量土地被囤积。从表面看是土地供应紧张造成的，实质是制度执行不力造成的。不管土地供应紧张与否，都不应该出现土地被大量囤积的现象。一旦出现这样的现象，就必须严厉打击、严格执法，否则，会加大土地供应紧张的矛盾，形成恶炒土地的结果。今年以来土地价格快速上涨，很大程度上就是对囤积土地行为打击不力的结果。把地价上涨完全归咎于土地供应紧张，而回避开发商行为的不规范，回避对囤积土地行为打击不力的问题。那么，即使“农地入市”，仍然会出现土地供应紧张的矛盾，开发商仍然会通过囤积土地的手段，制造土地供应紧张的矛盾，从中牟利。现实生活中，这种教训并不少。

其次，地价的快速上涨，与地方政府的“土地财政”密不可分。每次地价的上涨，都有地方政府的影子；每个“地王”的出现，都少不了地方政府的推动。地价上涨的最大受益者是地方政府，土地出让金、各种建设规费、税收等，都是地方政府最为看中的内容。如果不能解决地方政府“土地财政”的问题，即使增加土地供应，地价照样会上涨，“地王”照样会出现。“农地入市”的最终结果，就是增加开发商恶炒土地的“资源”。

同时，我们应当看到，地价上涨虽然推动了房价的上涨，但是，也并不是高房价的唯一因素。开发商暴利、各种规费、税收以及灰色成本等，也是高房价的重要因素。也许“农地入市”能够在一定时期、一定程度上缓解地价上涨的矛盾，使房价得到一定缓解。但是，如果把引起地价上涨的原因过度地放在土地供应上，把地价作为引起房价上涨的唯一原因，忽视对其他问题的规范，那么，不仅“农地入市”的政策难以发挥应有的作用，也难以保证房地产市场的健康发展。

引起地价、房价上涨的原因很多，必须综合分析、统筹考虑、多管齐下，既在土地供应量上做文章，更在解决内在问题上下功夫，才能从根本上解决地价、房价过高的问题。

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